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상속으로 갑자기 2주택 '세금 폭탄' 걱정?…5년내 팔면 비과세 혜택	2026-04-09 16:15
A씨와 B씨는 아버지가 사망한 후 아파트 한 채와 상가 건물의 지분을 상속받았다. 상속 절차 자체는 비교적 단순했지만, 이후 세금 신고와 재산을 어떻게 보유하거나 정리할 것인지에 대한 고민이 이어졌다. 특히 주택과 비주거용 부동산이 함께 포함되고 일부 자산이 지분 형태로 나뉘어 있는 경우, 어떤 기준으로 신고하고 판단해야 하는지 쉽게 결정하기 어렵다. 이때 몇 가지 판단 기준을 미리 이해해 두는 것만으로도 불필요한 세금 부담이나 분쟁을 줄일 수 있다. 첫째, 상속받은 부동산이 주택인 경우에는 주택 수 산정 기준을 정확히 이해하는 것이 중요하다. 지분이 다른 경우에는 가장 큰 지분을 가진 상속인 1인만 주택 수에 포함되며, 지분이 동일한 경우에는 해당 주택에 실제 거주하는 상속인을 우선으로 판단하고, 거주자가 없는 경우에는 연장자를 기준으로 판단한다. 예를 들어 기존에 각각 1주택을 보유한 형과 동생이 부모로부터 주택을 50%씩 공동상속받았다고 가정해보자. 이 경우 해당 주택에 동생이 거주하고 있다면 동생의 주택 수에 포함되어 동생이 2주택자가 되고, 형은 여전히 1주택자로 판단된다. 반대로 두 사람 모두 거주하지 않는 경우에는 연장자인 형의 주택 수에 포함된다. 다만 이 경우에도 곧바로 세 부담이 증가하는 것은 아니다. 상속으로 취득한 주택은 일정 요건을 충족하는 경우 상속개시일로부터 약 5년 동안 세법상 특례가 적용될 수 있기 때문이다. 이 기간 동안 주택 수 판단에서 제외되거나, 기존 주택을 양도할 경우에는 1주택자로 보아 비과세 적용이 가능할 수 있다. 그러나 5년이 경과하면 상속주택도 일반 주택으로 포함되어 다주택자로 판단될 수 있음에 유의해야 한다. 둘째, 상속받은 부동산이 주거용이 아닌 경우 상속세 신고 시 감정평가를 적극적으로 검토할 필요가 있다. 비사업용 토지나 비주거용 부동산은 과세 관청이 필요에 따라 직권으로 감정평가를 의뢰할 수 있어, 기준시가로 신고하더라도 이후 세액이 재산정될 가능성이 있기 때문이다. 특히 국세청 사무처리규정에 따르면 비주거용 부동산의 경우 추정 시가와 보충적 평가액의 차이가 10억원 이상이거나 그 비율이 10% 이상인 경우 직권평가 대상이 될 수 있다. 또한 유사매매사례가액을 기준으로 상속세를 신고하더라도 평가 기간 중 더 적정한 비교사례가 확인되면 해당 사례를 기준으로 세액이 조정될 수 있다. 한편 감정평가는 반드시 상속재산 전체에 대해 진행해야 하는 것은 아니다. 자산의 성격과 금액, 거래 사례의 존재 여부 등을 고려해 일부 자산만 선별적으로 감정평가를 진행하기도 한다. 예를 들어 거래 사례가 충분한 아파트는 사례 기준으로 신고하고, 평가 기준이 불명확한 상가나 토지에 대해서만 감정평가를 진행할 수 있다. 지분만 상속받은 경우에도 감정평가는 가능하다. 다만 '상속세 및 증여세법 시행령' 제49조에서 재산을 원형대로 평가하는 것을 원칙으로 규정하고 있기 때문에, 전체 부동산을 기준으로 평가한 뒤 지분 비율을 적용하는 방식으로 산정한다. 예를 들어 전체 가치가 20억원이라면 30% 지분은 약 6억원으로 산정하는 식이다. 반대로 지분 평가 금액을 전체 가치로 환산하여 신고하는 방식은 시가로 인정되지 않으므로 주의가 필요하다. 상속은 단기간에 판단을 내려야 하는 경우가 많지만, 이후 세금과 처분까지 이어지는 구조를 갖는다. 이러한 점을 고려하면 초기 단계에서 평가 기준을 설정해 두는 것이 이후 세금과 처분 과정에서의 불확실성을 줄이는 하나의 기준이 될 수 있다. [여승현 신한은행 부동산투자자문센터 팀장] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

상속으로 갑자기 2주택 '세금 폭탄' 걱정?…5년내 팔면 비과세 혜택

2026-04-09 16:15

A씨와 B씨는 아버지가 사망한 후 아파트 한 채와 상가 건물의 지분을 상속받았다. 상속 절차 자체는 비교적 단순했지만, 이후 세금 신고와 재산을 어떻게 보유하거나 정리할 것인지에 대한 고민이 이어졌다. 특히 주택과 비주거용 부동산이 함께 포함되고 일부 자산이 지분 형태로 나뉘어 있는 경우, 어떤 기준으로 신고하고 판단해야 하는지 쉽게 결정하기 어렵다. 이때 몇 가지 판단 기준을 미리 이해해 두는 것만으로도 불필요한 세금 부담이나 분쟁을 줄일 수 있다.
첫째, 상속받은 부동산이 주택인 경우에는 주택 수 산정 기준을 정확히 이해하는 것이 중요하다. 지분이 다른 경우에는 가장 큰 지분을 가진 상속인 1인만 주택 수에 포함되며, 지분이 동일한 경우에는 해당 주택에 실제 거주하는 상속인을 우선으로 판단하고, 거주자가 없는 경우에는 연장자를 기준으로 판단한다.
예를 들어 기존에 각각 1주택을 보유한 형과 동생이 부모로부터 주택을 50%씩 공동상속받았다고 가정해보자. 이 경우 해당 주택에 동생이 거주하고 있다면 동생의 주택 수에 포함되어 동생이 2주택자가 되고, 형은 여전히 1주택자로 판단된다. 반대로 두 사람 모두 거주하지 않는 경우에는 연장자인 형의 주택 수에 포함된다.
다만 이 경우에도 곧바로 세 부담이 증가하는 것은 아니다. 상속으로 취득한 주택은 일정 요건을 충족하는 경우 상속개시일로부터 약 5년 동안 세법상 특례가 적용될 수 있기 때문이다. 이 기간 동안 주택 수 판단에서 제외되거나, 기존 주택을 양도할 경우에는 1주택자로 보아 비과세 적용이 가능할 수 있다. 그러나 5년이 경과하면 상속주택도 일반 주택으로 포함되어 다주택자로 판단될 수 있음에 유의해야 한다.
둘째, 상속받은 부동산이 주거용이 아닌 경우 상속세 신고 시 감정평가를 적극적으로 검토할 필요가 있다. 비사업용 토지나 비주거용 부동산은 과세 관청이 필요에 따라 직권으로 감정평가를 의뢰할 수 있어, 기준시가로 신고하더라도 이후 세액이 재산정될 가능성이 있기 때문이다. 특히 국세청 사무처리규정에 따르면 비주거용 부동산의 경우 추정 시가와 보충적 평가액의 차이가 10억원 이상이거나 그 비율이 10% 이상인 경우 직권평가 대상이 될 수 있다.
또한 유사매매사례가액을 기준으로 상속세를 신고하더라도 평가 기간 중 더 적정한 비교사례가 확인되면 해당 사례를 기준으로 세액이 조정될 수 있다.
한편 감정평가는 반드시 상속재산 전체에 대해 진행해야 하는 것은 아니다. 자산의 성격과 금액, 거래 사례의 존재 여부 등을 고려해 일부 자산만 선별적으로 감정평가를 진행하기도 한다. 예를 들어 거래 사례가 충분한 아파트는 사례 기준으로 신고하고, 평가 기준이 불명확한 상가나 토지에 대해서만 감정평가를 진행할 수 있다.
지분만 상속받은 경우에도 감정평가는 가능하다. 다만 '상속세 및 증여세법 시행령' 제49조에서 재산을 원형대로 평가하는 것을 원칙으로 규정하고 있기 때문에, 전체 부동산을 기준으로 평가한 뒤 지분 비율을 적용하는 방식으로 산정한다. 예를 들어 전체 가치가 20억원이라면 30% 지분은 약 6억원으로 산정하는 식이다. 반대로 지분 평가 금액을 전체 가치로 환산하여 신고하는 방식은 시가로 인정되지 않으므로 주의가 필요하다.
상속은 단기간에 판단을 내려야 하는 경우가 많지만, 이후 세금과 처분까지 이어지는 구조를 갖는다. 이러한 점을 고려하면 초기 단계에서 평가 기준을 설정해 두는 것이 이후 세금과 처분 과정에서의 불확실성을 줄이는 하나의 기준이 될 수 있다.
[여승현 신한은행 부동산투자자문센터 팀장]
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