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정책이 집값 잡을까 … 올해 부동산 시장 5가지 키워드 ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]	2026-01-29 20:26
올봄 이사철을 앞두고 부동산시장이 심상치 않다. '똘똘한 한 채'로의 쏠림 현상이 심화되는 가운데 경기·인천 등 수도권 집값 상승세가 확산되고 있다. 특히 지난 4년간 냉기류가 흐르던 부산·울산 등 지방 대도시 아파트에도 온기가 감돌고 있다. 2021년 고점을 찍고 하강하던 주택시장 회복 조짐이 뚜렷해졌다는 관측이다. 현 정부 출범 이후 대출 규제와 공급 방안 등 세 차례 대책이 쏟아졌지만 작년에 이어 올해도 부동산시장은 전셋값과 매매가 모두 상승세가 예측된다. 이 때문에 이재명 대통령의 부동산 발언 수위도 세지고 있다. 부동산시장을 관통하는 키워드로 올해 시장 흐름과 특징을 잡아보면 다섯 가지로 압축된다. 집값·전셋값 동반상승 첫째, 올 한 해 집값과 전셋값은 동반 상승할 확률이 높을 것으로 전망된다. 국내 부동산 관련 연구기관이 내놓은 2026년 전망 보고서는 집값과 전셋값 모두 수도권 위주로 4~5% 이상 오르고 지방도 바닥 탈출 조짐이 뚜렷하다. 한국부동산원 자료에 따르면 지난해 집값은 4년 만에 최고 상승률을 기록했다. 서울 아파트 가격은 전년 말 대비 8.98% 오른 가운데 송파구(22.52%), 성동구(18.75%), 서초구(15.26%), 강남구(14.67%), 마포구(14.22%) 순으로 한강 벨트가 주도했다. 하반기엔 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가지역 등 여파로 과천, 판교, 분당, 용인 수지, 하남 등 인접 지역으로 풍선 효과가 나타나면서 급등세가 확산했다. 반면 비수도권은 울산, 부산 등 일부 지역을 제외하면 대부분 하락해 1.08% 떨어졌다. 전국 상·하위 격차 14배 둘째, 수도권 상승·지방 하락의 영향으로 전국 아파트 가격의 상·하위 격차가 14배 수준으로 벌어져 지역별 양극화는 더 심화했다. 서울 한 채 가격으로 지방 14채를 매입할 수 있다는 뜻으로, 고가 주택과 저가 주택 간 자산 격차를 여실히 보여준다. 이런 현상은 서울에서도 공통적이다. 전용면적 84㎡ 기준 강남·서초구의 평균 매매가가 26억원을 돌파하며 서울 전체 평균 13억원의 두 배 수준을 기록했다. 반면 도봉·강북구의 '국민 평형' 매매가는 평균 6억~7억원대에 머무르면서 서울 내에서도 격차가 커지는 모양새다. 강남 26억 vs 도봉 6억 셋째, 동일 지역 안에서도 생활권별 '초양극화'는 더 무섭다. 부동산 플랫폼 다방에 따르면 집값이 가장 비싼 강남구의 평균 매매가는 약 26억원으로 도봉구(6억1000만원)보다 약 4배나 높은 것으로 드러났다. 서울 평균과 비교해 강남구는 198%에 달해 2배가량 비싼 편이다. △서초구 26억원 △용산구 21억원 △송파구 20억원 △광진구 18억원 △성동구 18억원 △마포구 17억원 △동작구 15억원 △중구 14억원 △강동구 14억원 △종로구 14억원 내외로 10개 자치구의 평균 매매가는 단연 돋보인다. 반면 △도봉구 6억7000만원 △강북구 7억3000만원 △금천구 8억2000만원 등 평균 매매가는 서울 전체 평균 대비 50~60% 수준에 그쳤다. 이는 핵심 입지와 미래가치를 보유한 똘똘한 한 채가 어디인지를 여실히 보여주는 이정표가 되기도 한다. 서울 전세 평균 7.3억 넷째, 전세시장은 매매시장을 견인하는 원동력이다. 서울 지역 전용면적 84㎡ 아파트의 평균 전세 보증금은 7억3000만원으로 전년 동기 대비 1.9% 상승했다. 지역별로는 서초·강남구가 약 11억원에 달하고 △송파구 10억원 △종로구 9억원 △마포·성동·용산·광진구 8억원 △동작·중구 7억5000만원 순이다. 매매·전세의 두 가지 통계를 종합 분석해 볼 때 두 가지 해석이 가능하다. 전셋값이 선행 지표 역할을 한다는 전제하에 전세는 오직 수요·공급 조건에 따라 결정된다는 시장 법칙을 적용할 경우 작금의 전셋값과 매매가의 동반 상승은 정상적으로 시장이 작동함을 알려준다. 하지만 전세와 달리 매매시장은 다소 복잡한 인과관계가 작용한다. 자본이득을 노린 투기 수요가 끼어들 여지가 있기 때문으로, 전셋값보다 집값이 더 많이 오른다는 사실은 수급 불균형(공급 부족) 외에도 유동성 증가, 규제 정책의 부작용, 집값 상승 기대심리 등 복잡하고 다양한 요인 등이 복잡계처럼 얽혀 함께 작용하고 있음도 짐작하게 한다. 땅값도 서울-지방 양극화 다섯째, 전세와 거래량 못지않게 집값과 연관도가 높은 부동산은 바로 토지시장으로, 지가 동향을 면밀히 관찰할 필요가 있다. 국토교통부가 발표한 '2025년 지가 변동률' 자료에 따르면 전국 2.25%, 서울 4.02%, 경기 2.32% 등 수도권 위주로 오른 반면 지방은 1% 상승에 그쳤다. 땅값이 오를 경우 집값이 상승할 거란 예측은 더욱 탄력을 받게 된다. 부동산이 토지와 건물로 구성되어 있음을 감안하면 땅값이 오르면 집값이 오른다는 것은 시장 법칙이다. 즉 '집값 상승=땅값 상승'의 공식이다. 이제 결론이다. 4차 대책이 나올 경우 올봄 집값은 안정을 되찾을 수 있을까. 근본법은 아는 바와 같이 실효성 있는 공급 대책이 얼마나 구체적인 실행 방안으로 나오느냐가 분수령이 될 것이다. 실수요자는 서울과 수도권은 물론 부산·울산·대구·광주·대전 등 광역시에서도 입주 물량이 30~40% 감소할 것으로 보이는 만큼 전월세보다는 자가주택 마련이 유리해 보인다. 봄 이사철을 맞아 전셋값이 많이 오르고 고점 대비 과도하게 하락한 지역과 대단지 아파트, 신설 역세권, 재건축 추진 단지는 설 이전에 주거 사다리 전략을 서두를 것을 권한다. 다주택자는 5월 9일 다주택자의 양도세 중과 유예 조치가 종료됨을 감안해 술렁이는 분위기가 역력하다. 소위 '똘똘한 한 채'를 남기고 증여나 매각을 하는 방안도 고려할 만하다. 과거와 달리 오롯이 버티기가 온전한 답이 아닐 수 있는 얘기다. 시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다는 이재명 대통령의 최근 발언이 그 어느 때보다 가까이 다가오는 것은 필자만의 생각일까. [고종완 한국자산관리연구원장] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

정책이 집값 잡을까 … 올해 부동산 시장 5가지 키워드 ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]

2026-01-29 20:26

올봄 이사철을 앞두고 부동산시장이 심상치 않다. '똘똘한 한 채'로의 쏠림 현상이 심화되는 가운데 경기·인천 등 수도권 집값 상승세가 확산되고 있다. 특히 지난 4년간 냉기류가 흐르던 부산·울산 등 지방 대도시 아파트에도 온기가 감돌고 있다. 2021년 고점을 찍고 하강하던 주택시장 회복 조짐이 뚜렷해졌다는 관측이다. 현 정부 출범 이후 대출 규제와 공급 방안 등 세 차례 대책이 쏟아졌지만 작년에 이어 올해도 부동산시장은 전셋값과 매매가 모두 상승세가 예측된다. 이 때문에 이재명 대통령의 부동산 발언 수위도 세지고 있다. 부동산시장을 관통하는 키워드로 올해 시장 흐름과 특징을 잡아보면 다섯 가지로 압축된다.

집값·전셋값 동반상승
첫째, 올 한 해 집값과 전셋값은 동반 상승할 확률이 높을 것으로 전망된다. 국내 부동산 관련 연구기관이 내놓은 2026년 전망 보고서는 집값과 전셋값 모두 수도권 위주로 4~5% 이상 오르고 지방도 바닥 탈출 조짐이 뚜렷하다. 한국부동산원 자료에 따르면 지난해 집값은 4년 만에 최고 상승률을 기록했다. 서울 아파트 가격은 전년 말 대비 8.98% 오른 가운데 송파구(22.52%), 성동구(18.75%), 서초구(15.26%), 강남구(14.67%), 마포구(14.22%) 순으로 한강 벨트가 주도했다. 하반기엔 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가지역 등 여파로 과천, 판교, 분당, 용인 수지, 하남 등 인접 지역으로 풍선 효과가 나타나면서 급등세가 확산했다. 반면 비수도권은 울산, 부산 등 일부 지역을 제외하면 대부분 하락해 1.08% 떨어졌다.

전국 상·하위 격차 14배
둘째, 수도권 상승·지방 하락의 영향으로 전국 아파트 가격의 상·하위 격차가 14배 수준으로 벌어져 지역별 양극화는 더 심화했다. 서울 한 채 가격으로 지방 14채를 매입할 수 있다는 뜻으로, 고가 주택과 저가 주택 간 자산 격차를 여실히 보여준다. 이런 현상은 서울에서도 공통적이다. 전용면적 84㎡ 기준 강남·서초구의 평균 매매가가 26억원을 돌파하며 서울 전체 평균 13억원의 두 배 수준을 기록했다. 반면 도봉·강북구의 '국민 평형' 매매가는 평균 6억~7억원대에 머무르면서 서울 내에서도 격차가 커지는 모양새다.

강남 26억 vs 도봉 6억
셋째, 동일 지역 안에서도 생활권별 '초양극화'는 더 무섭다. 부동산 플랫폼 다방에 따르면 집값이 가장 비싼 강남구의 평균 매매가는 약 26억원으로 도봉구(6억1000만원)보다 약 4배나 높은 것으로 드러났다. 서울 평균과 비교해 강남구는 198%에 달해 2배가량 비싼 편이다. △서초구 26억원 △용산구 21억원 △송파구 20억원 △광진구 18억원 △성동구 18억원 △마포구 17억원 △동작구 15억원 △중구 14억원 △강동구 14억원 △종로구 14억원 내외로 10개 자치구의 평균 매매가는 단연 돋보인다. 반면 △도봉구 6억7000만원 △강북구 7억3000만원 △금천구 8억2000만원 등 평균 매매가는 서울 전체 평균 대비 50~60% 수준에 그쳤다. 이는 핵심 입지와 미래가치를 보유한 똘똘한 한 채가 어디인지를 여실히 보여주는 이정표가 되기도 한다.

서울 전세 평균 7.3억
넷째, 전세시장은 매매시장을 견인하는 원동력이다. 서울 지역 전용면적 84㎡ 아파트의 평균 전세 보증금은 7억3000만원으로 전년 동기 대비 1.9% 상승했다. 지역별로는 서초·강남구가 약 11억원에 달하고 △송파구 10억원 △종로구 9억원 △마포·성동·용산·광진구 8억원 △동작·중구 7억5000만원 순이다.
매매·전세의 두 가지 통계를 종합 분석해 볼 때 두 가지 해석이 가능하다. 전셋값이 선행 지표 역할을 한다는 전제하에 전세는 오직 수요·공급 조건에 따라 결정된다는 시장 법칙을 적용할 경우 작금의 전셋값과 매매가의 동반 상승은 정상적으로 시장이 작동함을 알려준다.
하지만 전세와 달리 매매시장은 다소 복잡한 인과관계가 작용한다. 자본이득을 노린 투기 수요가 끼어들 여지가 있기 때문으로, 전셋값보다 집값이 더 많이 오른다는 사실은 수급 불균형(공급 부족) 외에도 유동성 증가, 규제 정책의 부작용, 집값 상승 기대심리 등 복잡하고 다양한 요인 등이 복잡계처럼 얽혀 함께 작용하고 있음도 짐작하게 한다.

땅값도 서울-지방 양극화
다섯째, 전세와 거래량 못지않게 집값과 연관도가 높은 부동산은 바로 토지시장으로, 지가 동향을 면밀히 관찰할 필요가 있다. 국토교통부가 발표한 '2025년 지가 변동률' 자료에 따르면 전국 2.25%, 서울 4.02%, 경기 2.32% 등 수도권 위주로 오른 반면 지방은 1% 상승에 그쳤다. 땅값이 오를 경우 집값이 상승할 거란 예측은 더욱 탄력을 받게 된다. 부동산이 토지와 건물로 구성되어 있음을 감안하면 땅값이 오르면 집값이 오른다는 것은 시장 법칙이다. 즉 '집값 상승=땅값 상승'의 공식이다.

이제 결론이다. 4차 대책이 나올 경우 올봄 집값은 안정을 되찾을 수 있을까. 근본법은 아는 바와 같이 실효성 있는 공급 대책이 얼마나 구체적인 실행 방안으로 나오느냐가 분수령이 될 것이다. 실수요자는 서울과 수도권은 물론 부산·울산·대구·광주·대전 등 광역시에서도 입주 물량이 30~40% 감소할 것으로 보이는 만큼 전월세보다는 자가주택 마련이 유리해 보인다.
봄 이사철을 맞아 전셋값이 많이 오르고 고점 대비 과도하게 하락한 지역과 대단지 아파트, 신설 역세권, 재건축 추진 단지는 설 이전에 주거 사다리 전략을 서두를 것을 권한다. 다주택자는 5월 9일 다주택자의 양도세 중과 유예 조치가 종료됨을 감안해 술렁이는 분위기가 역력하다. 소위 '똘똘한 한 채'를 남기고 증여나 매각을 하는 방안도 고려할 만하다. 과거와 달리 오롯이 버티기가 온전한 답이 아닐 수 있는 얘기다. 시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다는 이재명 대통령의 최근 발언이 그 어느 때보다 가까이 다가오는 것은 필자만의 생각일까.