MBN골드

뉴스

"대출규제 피한 경기권, 신규분양 2.5만가구에 내 집 있을까"	2025-10-23 16:07
정부가 서울과 경기도 일부 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정함에 따라 부동산 시장 내 지각변동이 예상된다. 특히 경기도 12개 지역이 '핀셋 지정'을 받으면서 전매제한과 대출규제에서 비교적 자유로운 경기도 비규제지역이 실수요자들의 새로운 선택지로 부상하고 있다. 23일 국토교통부의 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐다. 이들 규제지역에서는 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소돼 대출을 통한 주택 구입 자금 마련이 한층 어려워진다. 여기에 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과, 분양권 전매제한, 청약 재당첨 제한 등 다양한 규제도 적용된다. 반면 비규제지역의 경우 종전과 같은 조건으로 주택 매수가 가능하다. 특히 이들 지역은 토지거래허가구역(토허제)으로도 묶였다. 토허제 적용 지역은 매수 시 2년간 실거주 의무가 부과돼 매수와 동시에 전세를 놓는 것이 불가능하다. 사실상 수도권 갭투자를 원천 차단하겠다는 의도로, 향후 전세 매물 감소와 임대시장 불안으로 이어질 것으로 전망된다. 분양업계에서는 이번 대책을 통해 비규제지역과 실거주 중심의 주거단지들이 반사이익을 얻을 것으로 내다보고 있다. 앞서 정부가 규제를 강화할 때마다 비규제지역으로 수요가 몰렸던 '학습효과'가 작용할 것이라는 분석이다. 실제 투기과열지구가 부활한 2017년 정부의 8·2 부동산 대책 당시에도 비슷한 흐름이 나타났다. 대책 발표 이후 해당 연도의 청약 접수 상위 10개 단지가 모두 비규제지역이었다. 당시 규제를 비켜간 화성시의 경우 8·2 부동산대책 이전(2017년 1~7월) 분양한 단지 7곳, 3857가구(일반공급)에 5359건이 접수되며 1순위 평균 1.39대1의 경쟁률을 기록했다. 그러나 규제 이후(2017년 8~12월) 분양한 단지 6곳, 2644가구에는 6만3701건이 접수되며 1순위 평균 24.09대1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 분양업계 관계자는 "이번 대책으로 규제지역 내 자금 조달이 한층 어려워진 만큼 상대적으로 대출 관련 부담이 작은 비규제지역으로 수요 이동이 본격화될 것"이라며 "경기도 비규제지역 중에서도 교통망이 편리하고, 가격이 합리적인 단지들을 주목할 필요가 있다"고 말했다. 이러한 가운데 부동산R114에 따르면 올해(10~12월) 이번 규제를 비켜간 경기 지역에서 총 24개 단지, 2만4882가구(공공임대 제외)가 공급됐거나 공급될 예정이다. 이는 같은 기간 경기도 전체 물량(3만414가구)의 약 72.88%에 해당한다. 지역별로는 양주시가 3864가구로 가장 많고 이어 파주시 3802가구, 김포시 3762가구, 평택시 2971가구 순이다. 주요 단지로는 포스코이앤씨가 이달 경기도 오산 세교2지구 M1블록에 선보이는 '더샵 오산역아크시티'가 있다. 이 단지는 공공지원민간임대주택으로 지하 4층~지상 44층, 7개동, 전용면적 84~104㎡ 아파트 897가구와 전용면적 84㎡ 오피스텔 90실, 연면적 약 2만5000㎡ 규모의 상업시설로 구성되며 이 중 아파트 897가구를 공급한다. 오산시 최고 층인 44층으로 조성돼 상징성이 높으며, 세교2지구에서 지하철 1호선 오산역과 가장 가까운 입지에 있다. 향후 단지 앞에서부터 오산역 방향으로 오산천을 가르는 연결도로가 신설되면 오산역을 더 가깝게 이용할 수 있을 예정이다. 공공지원민간임대주택으로 청약통장이 없어도 청약 접수가 가능하며 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담에서 벗어난다. 같은 달 GS건설도 경기 안양시 만안구 안양동 일원에서 상록지구 주택재개발정비사업을 통해 '안양자이 헤리티온'을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 5층~지상 최고 29층, 17개동, 총 1716가구 규모 대단지다. 이 중 조합원 및 임대물량 등을 제외한 전용면적 49~101㎡ 639가구가 일반분양 물량이다. 도보 거리에 수도권 1호선 명학역이 위치한 역세권 입지이며, 한 정거장 거리에 월곶~판교선, GTX-C 노선이 계획돼 있다. 단지 남측으로 수리산이 접해 있고 인근에 명학초, 성문중·고, 신성중·고 등 교육시설도 가깝다. HDC현대산업개발도 경기 파주시 파주메디컬클러스터 도시개발구역 A2블록에 '운정 아이파크 시티'를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 29층, 25개동, 전용면적 63~197㎡ 총 3250가구 규모로 조성된다. 단지는 GTX-A노선 운정중앙역을 이용해 서울역과 삼성역(예정)을 20분대로 이동할 수 있으며 자유로, 수도권제2순환고속도로·평택파주고속도로(예정) 등 주요 도로망도 가까워 수도권 전 지역으로의 이동이 수월하다. 단지 앞 초등학교 용지를 비롯해 숲노을초(내년 3월 개교 예정), 심학중, 심학고 등 교육 인프라스트럭처도 잘 갖췄다. 심학산과 초롱꽃공원 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며 일부 가구에서는 한강 조망도 가능하다. 대우건설은 다음달 경기 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B3블록에서 '풍무역 푸르지오 더 마크'를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 12개동, 전용면적 74·84㎡ 총 1524가구 규모로 조성된다. 풍무역세권 도시개발사업은 공동주택 약 6500가구(주상복합·단독용지 포함)를 비롯해 5478㎡ 규모의 광장, 3만5309㎡의 공원녹지 등 주거·상업·문화 인프라가 조성될 전망이다. 김포골드라인 풍무역이 가깝고, 이마트 트레이더스, 홈플러스, CGV, 풍무중심상권 이용이 편리하다. [박재영 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

"대출규제 피한 경기권, 신규분양 2.5만가구에 내 집 있을까"

2025-10-23 16:07

정부가 서울과 경기도 일부 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정함에 따라 부동산 시장 내 지각변동이 예상된다. 특히 경기도 12개 지역이 '핀셋 지정'을 받으면서 전매제한과 대출규제에서 비교적 자유로운 경기도 비규제지역이 실수요자들의 새로운 선택지로 부상하고 있다.
23일 국토교통부의 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐다.
이들 규제지역에서는 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소돼 대출을 통한 주택 구입 자금 마련이 한층 어려워진다. 여기에 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과, 분양권 전매제한, 청약 재당첨 제한 등 다양한 규제도 적용된다. 반면 비규제지역의 경우 종전과 같은 조건으로 주택 매수가 가능하다.

특히 이들 지역은 토지거래허가구역(토허제)으로도 묶였다. 토허제 적용 지역은 매수 시 2년간 실거주 의무가 부과돼 매수와 동시에 전세를 놓는 것이 불가능하다. 사실상 수도권 갭투자를 원천 차단하겠다는 의도로, 향후 전세 매물 감소와 임대시장 불안으로 이어질 것으로 전망된다.
분양업계에서는 이번 대책을 통해 비규제지역과 실거주 중심의 주거단지들이 반사이익을 얻을 것으로 내다보고 있다. 앞서 정부가 규제를 강화할 때마다 비규제지역으로 수요가 몰렸던 '학습효과'가 작용할 것이라는 분석이다.
실제 투기과열지구가 부활한 2017년 정부의 8·2 부동산 대책 당시에도 비슷한 흐름이 나타났다. 대책 발표 이후 해당 연도의 청약 접수 상위 10개 단지가 모두 비규제지역이었다. 당시 규제를 비켜간 화성시의 경우 8·2 부동산대책 이전(2017년 1~7월) 분양한 단지 7곳, 3857가구(일반공급)에 5359건이 접수되며 1순위 평균 1.39대1의 경쟁률을 기록했다.
그러나 규제 이후(2017년 8~12월) 분양한 단지 6곳, 2644가구에는 6만3701건이 접수되며 1순위 평균 24.09대1의 경쟁률을 기록한 바 있다.
분양업계 관계자는 "이번 대책으로 규제지역 내 자금 조달이 한층 어려워진 만큼 상대적으로 대출 관련 부담이 작은 비규제지역으로 수요 이동이 본격화될 것"이라며 "경기도 비규제지역 중에서도 교통망이 편리하고, 가격이 합리적인 단지들을 주목할 필요가 있다"고 말했다.
이러한 가운데 부동산R114에 따르면 올해(10~12월) 이번 규제를 비켜간 경기 지역에서 총 24개 단지, 2만4882가구(공공임대 제외)가 공급됐거나 공급될 예정이다. 이는 같은 기간 경기도 전체 물량(3만414가구)의 약 72.88%에 해당한다. 지역별로는 양주시가 3864가구로 가장 많고 이어 파주시 3802가구, 김포시 3762가구, 평택시 2971가구 순이다.
주요 단지로는 포스코이앤씨가 이달 경기도 오산 세교2지구 M1블록에 선보이는 '더샵 오산역아크시티'가 있다.
이 단지는 공공지원민간임대주택으로 지하 4층~지상 44층, 7개동, 전용면적 84~104㎡ 아파트 897가구와 전용면적 84㎡ 오피스텔 90실, 연면적 약 2만5000㎡ 규모의 상업시설로 구성되며 이 중 아파트 897가구를 공급한다.
오산시 최고 층인 44층으로 조성돼 상징성이 높으며, 세교2지구에서 지하철 1호선 오산역과 가장 가까운 입지에 있다. 향후 단지 앞에서부터 오산역 방향으로 오산천을 가르는 연결도로가 신설되면 오산역을 더 가깝게 이용할 수 있을 예정이다. 공공지원민간임대주택으로 청약통장이 없어도 청약 접수가 가능하며 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담에서 벗어난다.
같은 달 GS건설도 경기 안양시 만안구 안양동 일원에서 상록지구 주택재개발정비사업을 통해 '안양자이 헤리티온'을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 5층~지상 최고 29층, 17개동, 총 1716가구 규모 대단지다. 이 중 조합원 및 임대물량 등을 제외한 전용면적 49~101㎡ 639가구가 일반분양 물량이다. 도보 거리에 수도권 1호선 명학역이 위치한 역세권 입지이며, 한 정거장 거리에 월곶~판교선, GTX-C 노선이 계획돼 있다. 단지 남측으로 수리산이 접해 있고 인근에 명학초, 성문중·고, 신성중·고 등 교육시설도 가깝다.
HDC현대산업개발도 경기 파주시 파주메디컬클러스터 도시개발구역 A2블록에 '운정 아이파크 시티'를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 29층, 25개동, 전용면적 63~197㎡ 총 3250가구 규모로 조성된다. 단지는 GTX-A노선 운정중앙역을 이용해 서울역과 삼성역(예정)을 20분대로 이동할 수 있으며 자유로, 수도권제2순환고속도로·평택파주고속도로(예정) 등 주요 도로망도 가까워 수도권 전 지역으로의 이동이 수월하다.
단지 앞 초등학교 용지를 비롯해 숲노을초(내년 3월 개교 예정), 심학중, 심학고 등 교육 인프라스트럭처도 잘 갖췄다. 심학산과 초롱꽃공원 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며 일부 가구에서는 한강 조망도 가능하다.
대우건설은 다음달 경기 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B3블록에서 '풍무역 푸르지오 더 마크'를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 12개동, 전용면적 74·84㎡ 총 1524가구 규모로 조성된다. 풍무역세권 도시개발사업은 공동주택 약 6500가구(주상복합·단독용지 포함)를 비롯해 5478㎡ 규모의 광장, 3만5309㎡의 공원녹지 등 주거·상업·문화 인프라가 조성될 전망이다. 김포골드라인 풍무역이 가깝고, 이마트 트레이더스, 홈플러스, CGV, 풍무중심상권 이용이 편리하다.
[박재영 기자]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]