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대법 "규칙 시행 전 모집한 공공임대, 분양권 취득해도 계약 해지 불가"	2025-10-13 06:50
분양권 소유자도 유(有)주택자로 간주하는 규칙이 시행되기 전에 입주자를 모집한 공공임대주택의 경우 임차인이 분양권을 취득했다는 이유로 임대차 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 없다고 대법원이 판단했습니다. 13일 법조계에 따르면 대법원 3부(주심 이흥구 대법관)는 지난달 한국토지주택공사(LH)가 국민임대주택 임차인 A씨를 상대로 낸 건물인도 소송에서 원고 승소한 원심 판결을 깨고 창원지법에 돌려보냈습니다. A씨는 2006년 11월부터 LH와 임대차계약을 맺고 2021년 12월까지 2년 단위로 갱신해왔습니다. 계약 조건에 따르면 LH는 공공주택특별법령의 입주 자격인 무주택세대 구성원을 유지하는 임차인과 2년 단위로 계약을 갱신할 수 있습니다. A씨는 2021년 4∼5월 아파트 분양권을 취득했다가 한 달여 뒤 제3자에 매도했는데, LH는 '임대주택 입주자격 부적격 사유가 발생했다'며 소명 절차를 안내한 뒤 그해 계약 만료를 앞두고 퇴거를 명령했습니다. 쟁점은 2018년 12월 개정된 주택공급규칙에 따라 A씨가 주택을 소유했던 것으로 볼 수 있는지였습니다. 공공주택특별법 시행규칙은 규칙에서 정해지지 않은 사항에 대해 주택공급규칙을 준용하고 있습니다. 개정된 공급규칙 제53조에는 '분양권 등을 갖고 있는 경우 주택을 소유하고 있는 것으로 본다'는 내용이 추가됐고, 부칙 제3조(경과규정)는 '53조의 개정 규정은 규칙 시행 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 경우' 적용한다고 규정했습니다. 경과규정을 두고 '규칙 시행 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 공공임대주택'으로 해석할 것인지, '규칙 시행 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분양권'으로 해석할 것인지가 문제가 됐고, 대법원은 전자로 판단했습니다. 대법원은 경과규정 해석에는 임대주택을 원활히 공급해 국민 주거생활 안정을 도모하려는 임대주택 공급제도의 취지를 고려해야 한다고 설명했습니다. 대법원은 "입주자 자격요건 등 세부 규정을 개정하는 경우 공공임대주택의 입주자 모집 승인 신청 시점과 실제 모집 시점 사이에 차이가 발생함을 고려해 그 규칙 적용 시점을 정하기 위해 둔 규정"이라며 "경과규정은 공공임대주택과 관련된 시점 중 하나로 해석해야 한다"고 밝혔습니다. 따라서 규칙 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차계약이라도, 시행 전에 승인 신청을 통해 임대주택에 입주한 임차인에게는 적용된다고 할 수 없다고 봤습니다. 대법원은 "이 사건 입주자 모집 공고는 개정 주택공급규칙 시행(2018년 12월) 전에 있었던 것이므로 피고에 대해서는 53조 본문이 적용될 수 없다고 봐야 한다"고 밝혔습니다. 이에 따라 A씨가 분양권을 취득해 무주택자 요건을 결여하게 됐다고 본 2심 판단에는 공공임대주택 해지 등 사유로서 주택 소유 법리를 오해했다며 사건을 다시 심리·판단하도록 했습니다. [ 현연수 기자 / ephalon@mk.co.kr ]

대법 "규칙 시행 전 모집한 공공임대, 분양권 취득해도 계약 해지 불가"

2025-10-13 06:50

분양권 소유자도 유(有)주택자로 간주하는 규칙이 시행되기 전에 입주자를 모집한 공공임대주택의 경우 임차인이 분양권을 취득했다는 이유로 임대차 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 없다고 대법원이 판단했습니다.

13일 법조계에 따르면 대법원 3부(주심 이흥구 대법관)는 지난달 한국토지주택공사(LH)가 국민임대주택 임차인 A씨를 상대로 낸 건물인도 소송에서 원고 승소한 원심 판결을 깨고 창원지법에 돌려보냈습니다.

A씨는 2006년 11월부터 LH와 임대차계약을 맺고 2021년 12월까지 2년 단위로 갱신해왔습니다.

계약 조건에 따르면 LH는 공공주택특별법령의 입주 자격인 무주택세대 구성원을 유지하는 임차인과 2년 단위로 계약을 갱신할 수 있습니다.

A씨는 2021년 4∼5월 아파트 분양권을 취득했다가 한 달여 뒤 제3자에 매도했는데, LH는 '임대주택 입주자격 부적격 사유가 발생했다'며 소명 절차를 안내한 뒤 그해 계약 만료를 앞두고 퇴거를 명령했습니다.

쟁점은 2018년 12월 개정된 주택공급규칙에 따라 A씨가 주택을 소유했던 것으로 볼 수 있는지였습니다.

공공주택특별법 시행규칙은 규칙에서 정해지지 않은 사항에 대해 주택공급규칙을 준용하고 있습니다.

개정된 공급규칙 제53조에는 '분양권 등을 갖고 있는 경우 주택을 소유하고 있는 것으로 본다'는 내용이 추가됐고, 부칙 제3조(경과규정)는 '53조의 개정 규정은 규칙 시행 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 경우' 적용한다고 규정했습니다.

경과규정을 두고 '규칙 시행 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 공공임대주택'으로 해석할 것인지, '규칙 시행 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분양권'으로 해석할 것인지가 문제가 됐고, 대법원은 전자로 판단했습니다.

대법원은 경과규정 해석에는 임대주택을 원활히 공급해 국민 주거생활 안정을 도모하려는 임대주택 공급제도의 취지를 고려해야 한다고 설명했습니다.

대법원은 "입주자 자격요건 등 세부 규정을 개정하는 경우 공공임대주택의 입주자 모집 승인 신청 시점과 실제 모집 시점 사이에 차이가 발생함을 고려해 그 규칙 적용 시점을 정하기 위해 둔 규정"이라며 "경과규정은 공공임대주택과 관련된 시점 중 하나로 해석해야 한다"고 밝혔습니다.

따라서 규칙 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차계약이라도, 시행 전에 승인 신청을 통해 임대주택에 입주한 임차인에게는 적용된다고 할 수 없다고 봤습니다.

대법원은 "이 사건 입주자 모집 공고는 개정 주택공급규칙 시행(2018년 12월) 전에 있었던 것이므로 피고에 대해서는 53조 본문이 적용될 수 없다고 봐야 한다"고 밝혔습니다.

이에 따라 A씨가 분양권을 취득해 무주택자 요건을 결여하게 됐다고 본 2심 판단에는 공공임대주택 해지 등 사유로서 주택 소유 법리를 오해했다며 사건을 다시 심리·판단하도록 했습니다.

[ 현연수 기자 / ephalon@mk.co.kr ]