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‘똘똘한 한 채’도 실거주 안하면 稅 폭탄? [김경민의 부동산NOW] 2026-05-09 09:00
李 “비거주 투자용 감세, 투기 권장 정책”

이재명정부 들어 부동산 시장 패러다임이 바뀌고 있다. 여러 채를 사서 굴리거나 ‘똘똘한 한 채’로 버티던 전략이 더 이상 유효하지 않은 분위기다. 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기 연장이 제한된 데다, 다주택자 양도소득세 중과도 부활한다. 정부는 장기보유특별공제 폐지와 비거주 1주택 규제 강화도 검토 중이다.
가장 눈길을 끄는 것은 다주택자의 버티기 공식이 흔들린다는 점이다. 한때 집값 상승 기대와 대출 만기 연장이 맞물리면 여러 채를 보유한 채 시간을 버는 전략이 가능했다. 하지만 이재명정부가 들어선 이후에는 이런 방법이 쉽지 않은 분위기다. 금융위원회는 지난 4월 17일부터 다주택자·임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장을 원칙적으로 제한했다. 이번 조치는 상징성이 크다. 신규 대출 한도를 조이는 데 그치지 않고 기존 대출 연장까지 막으며 “레버리지(대출)로 여러 채를 버티는 시대는 끝내겠다”는 신호를 줬기 때문이다.
한 채만 보유하면 안전하다는 믿음도 꺾였다. 그동안 다주택 규제가 강화될수록 서울 핵심지의 ‘똘똘한 한 채’가 더 유리하다는 인식이 강했다. 여러 채를 들고 가기 어려워질수록 입지 좋은 한 채로 압축하는 전략이 합리적이란 판단 때문이다. 하지만 이재명정부 들어선 이 공식도 흔들린다. 정부 정책이 ‘1주택’ 자체보다 ‘실거주 1주택’에 더 무게를 두는 방향으로 움직이고 있기 때문이다.
결정적인 계기는 장특공제 논란이다. 윤종오 진보당 의원과 이광희 더불어민주당 의원 등 범여권 의원 10명은 최근 현행 장특공제를 폐지하고, 3년 이상 보유 주택을 양도하는 개인의 세금 감면 한도를 평생 2억원으로 제한하는 내용의 소득세법 개정안을 발의했다. 현행 장특공제는 1가구 1주택자가 10년 이상 보유·거주한 부동산에 대해 양도차익의 최대 80%까지 공제해주는 제도다. 정치권에서 장기 보유에 대한 혜택이 과도하다는 문제 제기가 나온 셈이다.
물론 장특공제 폐지나 비거주 1주택 규제 강화는 아직 확정되지 않았다. 더불어민주당은 “장특공제 완전 폐지 등 세제 개편과 관련해 검토한 게 전혀 없다”고 밝혔다. 그럼에도 시장이 긴장하는 이유는 논란의 초점이 다주택자에서 비거주 1주택자에게까지 옮겨가고 있어서다.
이재명 대통령은 최근 장특공제 관련해 “1주택을 보호하려면 실거주 기간에 대한 양도세 감면은 필요하지만, 살지도 않으면서 오래 투자했다는 이유만으로 더구나 고가주택 양도세를 깎아주는 건 주거 보호 정책이 아니라 주택 투기 권장 정책”이라고 말했다. 이 대통령은 엑스(X·옛 트위터)에서 “살지도 않을 집에 오래 투기했다고 세금 깎아주는 비정상을 정상화하는 게 세금 폭탄이냐”며 “1주택자의 주거를 제대로 보호하려면, 비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유 기간에 대한 감면을 늘리는 게 맞을 것”이라고 적었다. 부동산 업계 관계자는 “한때 ‘똘똘한 한 채’가 유행이었지만 이젠 패러다임이 달라졌다”며 “머지않아 비거주 1주택 규제가 강화될 수 있는 만큼 실거주 1주택에 대한 가중치가 높아질 것”이라고 설명했다.
다만 전문가들 사이에선 정부 세금 정책 틀을 바꿔야 한다는 의견도 적잖다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “보유세를 급격히 올리고 양도세도 높다면 집주인은 팔지도 못하고 세금 부담에 허덕이는 구조”라며 “보유세 강화와 양도세 완화를 동시에 추진하거나 양도세 완화가 선행돼야 한다”고 말했다.

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