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조합원 금융비 확 줄여준다?...강남권 정비사업 ‘마이너스 금리’ 경쟁 [호모 집피엔스]	2026-04-30 16:00
신반포19·25차 재건축 시공사 수주전 CD-1% 논란에 서초구 “판단은 조합 몫” 압구정·성수에서도 비슷한 사례 잇따라 서울 서초구 잠원동 신반포19·25차 통합재건축 수주전이 ‘금리 경쟁’을 넘어 ‘금융 설계 경쟁’으로 확산하는 양상이다. ‘양도성예금증서(CD) 마이너스 금리’ 논란에도 서울시와 서초구가 판단을 조합에 맡기면서 입찰은 유지됐다. 건설사들은 금리뿐 아니라 이주비·분담금 구조까지 포함한 조건을 내세워 경쟁 수위를 높이고 있다. 정비업계에 따르면 서초구는 지난 4월 29일 신반포19·25차 재건축 수주전의 핵심 쟁점이던 ‘CD-1% 금리’ 조건이 포함된 입찰제안서 비교표를 승인했다. 서초구는 비교표 승인에 앞서 해당 금융 조건에 대해 법률 자문을 했다. 그 결과 ‘시중금리보다 낮은 금리’는 재산상 이익 제공에 해당할 수 있다는 판단을 내렸다. 다만 이런 판단에도 해당 조건을 배제하거나 수정하도록 요구하지는 않았다. 서초구는 “관계 법령에 맞지 않는 제안은 대의원회에서 신중히 처리하고, 결과를 조합원에게 투명하게 공개하라”고 안내했다. 위법 소지는 있지만 관련 규정이 명확하지 않아 행정적으로 제재하기 어렵고, 사업비 조달 조건의 위법 여부는 조합이 판단할 사안이라는 취지다. 앞서 포스코이앤씨는 사업비를 ‘CD-1%’ 금리로 조달하는 조건을 제시했다. 현 CD금리가 2.8%대인 점을 고려하면 약 1.8%대 수준이다. 경쟁사 삼성물산은 ‘CD+0%’ 조건을 내걸었다. 사업비 전액을 최저금리로 조달하고 이주비 주택담보인정비율(LTV) 100% 지원 등 조합원 금융 부담을 줄이겠다는 내용이다. 입찰보증금 250억원은 시공사 선정 즉시 CD+0% 금리의 조합 사업비로 전환해 초기 자금 부담을 낮출 계획이다. 서초구처럼 ‘CD 마이너스 금리’에 대해 공식 판단이 나온 사례는 드물다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’과 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에 따르면 정비사업에서 CD 마이너스 금리 제안은 허용되지 않는다. 시공사가 이사비, 이주비, 이주촉진비 등 시공과 무관한 금전이나 재산상 이익을 무상 제공할 수 없다는 취지다. 금융기관 최저금리보다 낮은 수준으로 자금을 대여하는 행위도 제한한다. 다만 처벌 조항이 없어 제재하거나 제안을 수정한 사례는 없었다. 신반포19·25차 조합은 같은 날 이사회를 열고 재입찰 없이 기존 입찰을 유지하기로 했다. 조합 관계자는 “마이너스 금리가 조합에 불리한 조건은 아니다”라고 말했다. 이번 서초구의 결정과 관련해 정비업계에서는 사실상 CD 마이너스 금리가 용인된 것 아니냐는 해석이 나온다. 위법 소지 판단은 있었지만 별도 제재 없이 최종 판단을 조합에 맡겼기 때문이다. 사실상 ‘무상 금융’ 경쟁…한강벨트로 번지나 금리 경쟁이 과열되면서 사실상 무상 금융 제공에 가까운 구조가 확산할 수 있다는 우려도 나온다. 한 건설사 관계자는 “신반포19·25차 사례는 건설사뿐 아니라 조합 의사결정에도 영향을 미칠 것”이라며 “서초구 판단이 향후 정비사업 금융 조건의 기준선으로 작용할 가능성이 크다”고 말했다. 실제로 잠원동뿐 아니라 압구정5구역 재건축 사업장에서도 유사 사례가 등장하는 중이다. DL이앤씨는 COFIX 기준 ‘0%’를 제시했는데, 이를 CD 기준으로 환산하면 ‘CD-0.38%’ 수준이다. 압구정5구역 조합은 별다른 문제를 제기하지 않았다. 업계는 강남권 주요 사업장에서 마이너스 금리가 사실상 허용되면서 성동구 성수전략정비구역 4지구 등 다른 사업장으로 확산할 가능성에 주목한다. 성수4지구에서는 대우건설이 ‘CD-0.5%’ 조건을 제시했다. 이후 재입찰 과정에서 조합은 ‘마이너스 금리 제안 금지’ 조항을 넣었지만 일부 조합원은 “조합원에게 유리한 조건을 왜 막느냐”며 성동구 등에 민원을 제기했다. 기준선이 없는 상태에서 금융 조건 경쟁이 확산할 경우 정비사업 입찰 전략 전반이 영향을 받을 수 있다는 지적이다. [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

조합원 금융비 확 줄여준다?...강남권 정비사업 ‘마이너스 금리’ 경쟁 [호모 집피엔스]

2026-04-30 16:00

신반포19·25차 재건축 시공사 수주전
CD-1% 논란에 서초구 “판단은 조합 몫”
압구정·성수에서도 비슷한 사례 잇따라

서울 서초구 잠원동 신반포19·25차 통합재건축 수주전이 ‘금리 경쟁’을 넘어 ‘금융 설계 경쟁’으로 확산하는 양상이다. ‘양도성예금증서(CD) 마이너스 금리’ 논란에도 서울시와 서초구가 판단을 조합에 맡기면서 입찰은 유지됐다. 건설사들은 금리뿐 아니라 이주비·분담금 구조까지 포함한 조건을 내세워 경쟁 수위를 높이고 있다.
정비업계에 따르면 서초구는 지난 4월 29일 신반포19·25차 재건축 수주전의 핵심 쟁점이던 ‘CD-1% 금리’ 조건이 포함된 입찰제안서 비교표를 승인했다.
서초구는 비교표 승인에 앞서 해당 금융 조건에 대해 법률 자문을 했다. 그 결과 ‘시중금리보다 낮은 금리’는 재산상 이익 제공에 해당할 수 있다는 판단을 내렸다. 다만 이런 판단에도 해당 조건을 배제하거나 수정하도록 요구하지는 않았다.
서초구는 “관계 법령에 맞지 않는 제안은 대의원회에서 신중히 처리하고, 결과를 조합원에게 투명하게 공개하라”고 안내했다. 위법 소지는 있지만 관련 규정이 명확하지 않아 행정적으로 제재하기 어렵고, 사업비 조달 조건의 위법 여부는 조합이 판단할 사안이라는 취지다.

앞서 포스코이앤씨는 사업비를 ‘CD-1%’ 금리로 조달하는 조건을 제시했다. 현 CD금리가 2.8%대인 점을 고려하면 약 1.8%대 수준이다. 경쟁사 삼성물산은 ‘CD+0%’ 조건을 내걸었다. 사업비 전액을 최저금리로 조달하고 이주비 주택담보인정비율(LTV) 100% 지원 등 조합원 금융 부담을 줄이겠다는 내용이다. 입찰보증금 250억원은 시공사 선정 즉시 CD+0% 금리의 조합 사업비로 전환해 초기 자금 부담을 낮출 계획이다.
서초구처럼 ‘CD 마이너스 금리’에 대해 공식 판단이 나온 사례는 드물다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’과 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에 따르면 정비사업에서 CD 마이너스 금리 제안은 허용되지 않는다. 시공사가 이사비, 이주비, 이주촉진비 등 시공과 무관한 금전이나 재산상 이익을 무상 제공할 수 없다는 취지다. 금융기관 최저금리보다 낮은 수준으로 자금을 대여하는 행위도 제한한다. 다만 처벌 조항이 없어 제재하거나 제안을 수정한 사례는 없었다.
신반포19·25차 조합은 같은 날 이사회를 열고 재입찰 없이 기존 입찰을 유지하기로 했다. 조합 관계자는 “마이너스 금리가 조합에 불리한 조건은 아니다”라고 말했다.
이번 서초구의 결정과 관련해 정비업계에서는 사실상 CD 마이너스 금리가 용인된 것 아니냐는 해석이 나온다. 위법 소지 판단은 있었지만 별도 제재 없이 최종 판단을 조합에 맡겼기 때문이다.
사실상 ‘무상 금융’ 경쟁…한강벨트로 번지나
금리 경쟁이 과열되면서 사실상 무상 금융 제공에 가까운 구조가 확산할 수 있다는 우려도 나온다. 한 건설사 관계자는 “신반포19·25차 사례는 건설사뿐 아니라 조합 의사결정에도 영향을 미칠 것”이라며 “서초구 판단이 향후 정비사업 금융 조건의 기준선으로 작용할 가능성이 크다”고 말했다.
실제로 잠원동뿐 아니라 압구정5구역 재건축 사업장에서도 유사 사례가 등장하는 중이다. DL이앤씨는 COFIX 기준 ‘0%’를 제시했는데, 이를 CD 기준으로 환산하면 ‘CD-0.38%’ 수준이다. 압구정5구역 조합은 별다른 문제를 제기하지 않았다.
업계는 강남권 주요 사업장에서 마이너스 금리가 사실상 허용되면서 성동구 성수전략정비구역 4지구 등 다른 사업장으로 확산할 가능성에 주목한다. 성수4지구에서는 대우건설이 ‘CD-0.5%’ 조건을 제시했다. 이후 재입찰 과정에서 조합은 ‘마이너스 금리 제안 금지’ 조항을 넣었지만 일부 조합원은 “조합원에게 유리한 조건을 왜 막느냐”며 성동구 등에 민원을 제기했다. 기준선이 없는 상태에서 금융 조건 경쟁이 확산할 경우 정비사업 입찰 전략 전반이 영향을 받을 수 있다는 지적이다.

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