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강남부터 흔들린 아파트값 … 5월 9일 이후 '보유세'가 분수령	2026-03-12 18:10
예상이 빗나간 시장 부동산 규제가 강화될 때마다 시장의 통념은 비슷했다. 똘똘한 한 채 선호가 강해지면서 외곽 지역부터 가격이 빠지고 강남권은 끝까지 버틴다는 것이었다. 그러나 이번에는 흐름이 다르다. 지금 시장이 보여주는 가장 큰 특징은 똘똘한 한 채 선호가 강화되는 규제 속에서도 오히려 강남권부터 호가가 무너지고 있다는 점이다. 서울 서초구 잠원동 메이플자이 전용면적 59㎡가 직전 최고가 45억5000만원 대비 4억원 낮은 41억5000만원에 거래됐다. 압구정동 미성2차 전용 74㎡는 직전 실거래가 50억원 대비 4억~5억원을 낮춘 45억~46억원대 매물이 나와 있다. 강남구와 서초구는 2024년 3월 이후 100주 만에, 송파구는 47주 만에 하락 전환했다. 용산구도 101주 만의 마이너스다. 시장 참여자들은 이번에는 정말 조정이 올 수도 있겠다는 생각을 진지하게 하고 있다. 압구정 매물이 늘어나는 이유 강남권이 먼저 흔들리는 배경에는 몇 가지 구조적 요인이 있다. 첫째, 토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 원천적으로 막혔다. 전세를 끼고 차액만 투자하는 방식이 불가능해지면서 고가 아파트일수록 실수요자가 전액을 부담해야 하는 구조가 됐다. 재건축의 경우 조합 설립 이후에는 조합원 지위 승계도 한시적으로만 가능하다. 둘째, 고가로 갈수록 대출이 막혀 있다. 15억원 초과 주택은 주택담보대출 이용이 제한되고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 강화되면서 구매수요가 달라붙기 어렵다. 셋째, 다주택자 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료되며 세입자가 있는 주택도 매도할 수 있도록 입주 유예 보완책이 나오면서 다주택자들이 매물을 내놓고 있다. 아실 기준 서울 아파트 매물은 양도세 중과 유예 종료를 밝힌 1월 23일 5만6000여 건에서 한 달 만에 7만건을 넘어서며 빠르게 쌓이고 있다. 강남권과 한강벨트를 중심으로 평균 20~30% 매물이 증가했다. 2017년과 지금, 규제의 다른 가능성 많은 시장 참여자가 문재인 정부 시절의 학습효과를 떠올린다. 2017년 8월 2일 문재인 정부는 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고 다주택자 양도세 중과를 골자로 한 고강도 규제 대책을 발표했다. 당시 김현미 국토교통부 장관은 취임 초부터 집값 상승의 원인을 다주택자의 투기로 규정하며 다주택자에게 얼른 집을 정리하라는 메시지를 강하게 내보냈다. 그러나 결과는 어떠했는가. 다주택자들은 매물을 거둬들이며 버티기에 들어갔고 증여를 통해 우회하는 사례가 급증했다. 잠시 가격이 꺾였지만, 2018년 9·13 대책 후 약 6개월간 하락세가 이어진 뒤 2019년 하반기부터 다시 본격적인 상승장에 진입했다. 결국 규제 속에서 집을 판 사람만 후회하는 결과를 남겼다. 지금도 그 학습효과가 작동하고 있다. 규제의 역설처럼 누르면 집값은 더 오를 수 있고 결국 집을 판 사람만 후회하지 않을까 하는 심리가 퍼져 있는 것이다. 규제를 하고 유예 기간을 둔다는 점은 비슷하지만, 지금의 시장 상황은 2017년과 다른 국면이 있다. 2017년 당시 금리는 지금보다 높았지만, 장기간 침체를 걸어오며 전세가율이 매우 높았다. 서울 아파트 평균 전세가율이 70%를 육박할 만큼 높았고, 강북권은 74%를 넘어섰다. 전세를 끼고 사는 갭투자를 통해 매매가의 20~30%만 있으면 언제든 집을 살 수 있는 환경이었다. 그러나 지금은 상황이 완전히 다르다. 토지거래허가구역으로 묶여 있어 갭투자가 원천적으로 불가능하고 집값을 전액 주고 실입주를 해야 한다. 고가로 갈수록 대출이 막혀 있어 구매수요가 달라붙기 어려운 현실이다. 현재 서울 아파트 평균 전세가율은 45% 수준으로, 2017년 초의 70%와는 근본적인 차이가 있다. 데드라인 vs 골든타임 양도세 중과 유예 종료일은 5월 9일이지만, 토지거래허가구역 내에서는 계약 체결 후 허가 신청부터 승인까지 통상 3~4주가 걸린다. 역산하면 4월 초까지는 토지거래허가 신청을 마쳐야 5월 9일까지 계약서를 쓸 수 있다. 따라서 다주택자 입장에서는 실질적으로 허락된 시간이 한 달도 채 남지 않았다. 이 시간이 줄어들수록 호가 조정 압력은 더욱 강해질 것이다. 잠김인가, 하락의 연장인가 이제 시장의 초점은 이것이다. 진짜 시장 전체가 다 떨어지는 것인가. 앞으로 긴 하락장이 오는 것인가. 단기 조정으로 마칠지, 아니면 이번 정부 내내 추세적 하락이 이어질지. 그 열쇠는 5월 9일 이후에 있다. 5월 9일 이후 양도세 중과가 본격 시행되면 다주택자 매물은 잠길 가능성이 높다. 문재인 정부 때와 마찬가지로 높은 세율을 부담해가며 집을 파는 대신 버티기에 들어가거나 증여로 우회하는 흐름이 나타날 수 있다. 매물이 잠기면 거래 절벽 속에 횡보장이 펼쳐지고, 시장은 방향성을 잃은 채 소강 국면으로 접어들게 된다. 반대로 정부가 보유세와 증여세까지 추가 압박에 나선다면 이야기가 달라진다. 버티기 비용이 감당할 수 없는 수준이 되면 추가 매물이 나올 수 있고 이 경우 하락이 중기적 흐름으로 확산될 가능성도 배제할 수 없다 실수요자에게 지금은 기회인가 강남권의 급격한 폭락은 기대하기 어렵다. 최근 수년간 강남 진입자 대부분이 고강도 대출 규제로 자기 자본 비중을 높여 매입한 만큼 가격 조정 국면에서도 실거주로 버티기에 나설 것이다. 지지부진한 횡보 또는 완만한 하향이 보다 현실적인 그림이다. 반면 15억원 이하 중저가 아파트 시장은 6억원 대출이 가능해 거래가 살아 있다. 노원·도봉·성북구 등에서 거래가 성사되는 이유다. 무주택자 실수요자 입장에서 보면 지금이 오히려 할인 구간일 수 있다. 다주택자의 급매 물건을 잡는 것은 실거주를 위한 입주 유예 보완책과 맞물려 적기가 될 수 있다. 다만 더 떨어질 때까지 기다리겠다는 전략은 토지거래허가 일정을 역산하면 실질적인 참여 기회 자체를 잃을 수 있다. 강남부터 집값 기대가 꺾인 것은 단순한 호가 조정이 아니다. 5월 9일 이후 매물이 잠기더라도 정부가 보유세 카드까지 꺼내든다면 버티기 비용은 또 한 번 달라진다. 상반기 시장의 방향을 결정짓는 최대 변수는 결국 보유세다. [정보현 NH투자증권 TAX센터 부동산연구위원] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

강남부터 흔들린 아파트값 … 5월 9일 이후 '보유세'가 분수령

2026-03-12 18:10

예상이 빗나간 시장
부동산 규제가 강화될 때마다 시장의 통념은 비슷했다. 똘똘한 한 채 선호가 강해지면서 외곽 지역부터 가격이 빠지고 강남권은 끝까지 버틴다는 것이었다. 그러나 이번에는 흐름이 다르다. 지금 시장이 보여주는 가장 큰 특징은 똘똘한 한 채 선호가 강화되는 규제 속에서도 오히려 강남권부터 호가가 무너지고 있다는 점이다.
서울 서초구 잠원동 메이플자이 전용면적 59㎡가 직전 최고가 45억5000만원 대비 4억원 낮은 41억5000만원에 거래됐다. 압구정동 미성2차 전용 74㎡는 직전 실거래가 50억원 대비 4억~5억원을 낮춘 45억~46억원대 매물이 나와 있다. 강남구와 서초구는 2024년 3월 이후 100주 만에, 송파구는 47주 만에 하락 전환했다. 용산구도 101주 만의 마이너스다. 시장 참여자들은 이번에는 정말 조정이 올 수도 있겠다는 생각을 진지하게 하고 있다.
압구정 매물이 늘어나는 이유
강남권이 먼저 흔들리는 배경에는 몇 가지 구조적 요인이 있다. 첫째, 토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 원천적으로 막혔다. 전세를 끼고 차액만 투자하는 방식이 불가능해지면서 고가 아파트일수록 실수요자가 전액을 부담해야 하는 구조가 됐다. 재건축의 경우 조합 설립 이후에는 조합원 지위 승계도 한시적으로만 가능하다.
둘째, 고가로 갈수록 대출이 막혀 있다. 15억원 초과 주택은 주택담보대출 이용이 제한되고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 강화되면서 구매수요가 달라붙기 어렵다. 셋째, 다주택자 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료되며 세입자가 있는 주택도 매도할 수 있도록 입주 유예 보완책이 나오면서 다주택자들이 매물을 내놓고 있다. 아실 기준 서울 아파트 매물은 양도세 중과 유예 종료를 밝힌 1월 23일 5만6000여 건에서 한 달 만에 7만건을 넘어서며 빠르게 쌓이고 있다. 강남권과 한강벨트를 중심으로 평균 20~30% 매물이 증가했다.
2017년과 지금, 규제의 다른 가능성
많은 시장 참여자가 문재인 정부 시절의 학습효과를 떠올린다. 2017년 8월 2일 문재인 정부는 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고 다주택자 양도세 중과를 골자로 한 고강도 규제 대책을 발표했다. 당시 김현미 국토교통부 장관은 취임 초부터 집값 상승의 원인을 다주택자의 투기로 규정하며 다주택자에게 얼른 집을 정리하라는 메시지를 강하게 내보냈다. 그러나 결과는 어떠했는가. 다주택자들은 매물을 거둬들이며 버티기에 들어갔고 증여를 통해 우회하는 사례가 급증했다. 잠시 가격이 꺾였지만, 2018년 9·13 대책 후 약 6개월간 하락세가 이어진 뒤 2019년 하반기부터 다시 본격적인 상승장에 진입했다. 결국 규제 속에서 집을 판 사람만 후회하는 결과를 남겼다. 지금도 그 학습효과가 작동하고 있다. 규제의 역설처럼 누르면 집값은 더 오를 수 있고 결국 집을 판 사람만 후회하지 않을까 하는 심리가 퍼져 있는 것이다. 규제를 하고 유예 기간을 둔다는 점은 비슷하지만, 지금의 시장 상황은 2017년과 다른 국면이 있다.
2017년 당시 금리는 지금보다 높았지만, 장기간 침체를 걸어오며 전세가율이 매우 높았다. 서울 아파트 평균 전세가율이 70%를 육박할 만큼 높았고, 강북권은 74%를 넘어섰다. 전세를 끼고 사는 갭투자를 통해 매매가의 20~30%만 있으면 언제든 집을 살 수 있는 환경이었다. 그러나 지금은 상황이 완전히 다르다. 토지거래허가구역으로 묶여 있어 갭투자가 원천적으로 불가능하고 집값을 전액 주고 실입주를 해야 한다. 고가로 갈수록 대출이 막혀 있어 구매수요가 달라붙기 어려운 현실이다. 현재 서울 아파트 평균 전세가율은 45% 수준으로, 2017년 초의 70%와는 근본적인 차이가 있다.
데드라인 vs 골든타임
양도세 중과 유예 종료일은 5월 9일이지만, 토지거래허가구역 내에서는 계약 체결 후 허가 신청부터 승인까지 통상 3~4주가 걸린다. 역산하면 4월 초까지는 토지거래허가 신청을 마쳐야 5월 9일까지 계약서를 쓸 수 있다. 따라서 다주택자 입장에서는 실질적으로 허락된 시간이 한 달도 채 남지 않았다. 이 시간이 줄어들수록 호가 조정 압력은 더욱 강해질 것이다.
잠김인가, 하락의 연장인가
이제 시장의 초점은 이것이다. 진짜 시장 전체가 다 떨어지는 것인가. 앞으로 긴 하락장이 오는 것인가. 단기 조정으로 마칠지, 아니면 이번 정부 내내 추세적 하락이 이어질지. 그 열쇠는 5월 9일 이후에 있다. 5월 9일 이후 양도세 중과가 본격 시행되면 다주택자 매물은 잠길 가능성이 높다. 문재인 정부 때와 마찬가지로 높은 세율을 부담해가며 집을 파는 대신 버티기에 들어가거나 증여로 우회하는 흐름이 나타날 수 있다. 매물이 잠기면 거래 절벽 속에 횡보장이 펼쳐지고, 시장은 방향성을 잃은 채 소강 국면으로 접어들게 된다. 반대로 정부가 보유세와 증여세까지 추가 압박에 나선다면 이야기가 달라진다. 버티기 비용이 감당할 수 없는 수준이 되면 추가 매물이 나올 수 있고 이 경우 하락이 중기적 흐름으로 확산될 가능성도 배제할 수 없다
실수요자에게 지금은 기회인가
강남권의 급격한 폭락은 기대하기 어렵다. 최근 수년간 강남 진입자 대부분이 고강도 대출 규제로 자기 자본 비중을 높여 매입한 만큼 가격 조정 국면에서도 실거주로 버티기에 나설 것이다. 지지부진한 횡보 또는 완만한 하향이 보다 현실적인 그림이다.
반면 15억원 이하 중저가 아파트 시장은 6억원 대출이 가능해 거래가 살아 있다. 노원·도봉·성북구 등에서 거래가 성사되는 이유다. 무주택자 실수요자 입장에서 보면 지금이 오히려 할인 구간일 수 있다. 다주택자의 급매 물건을 잡는 것은 실거주를 위한 입주 유예 보완책과 맞물려 적기가 될 수 있다. 다만 더 떨어질 때까지 기다리겠다는 전략은 토지거래허가 일정을 역산하면 실질적인 참여 기회 자체를 잃을 수 있다. 강남부터 집값 기대가 꺾인 것은 단순한 호가 조정이 아니다. 5월 9일 이후 매물이 잠기더라도 정부가 보유세 카드까지 꺼내든다면 버티기 비용은 또 한 번 달라진다. 상반기 시장의 방향을 결정짓는 최대 변수는 결국 보유세다.