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집 매입후 실거주하려면…전세만기 2개월 전까지 통보해야	2025-11-06 16:03
임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생했다. 전세 만기가 3개월 남은 시점에 임대인이 주택을 처분했고, 소유권이전등기를 완료한 매수인이 실거주하겠다고 임차인에게 통지한 것이다. 계약갱신요구권을 행사해 2년 더 거주할 계획이었던 임차인은 분노했다. "매수인이 실거주하려면 만기 6개월 전에 소유권이전등기를 마쳤어야 하잖아요. 지금은 3개월밖에 안 남았으니까 저는 계약갱신요구권을 쓸 수 있잖아요. 이사 못 나가요." 임대차 3법 중 하나인 계약갱신요구권이 2020년 7월 시행된 이후 임대차 시장에서 가장 빈번히 발생하는 분쟁 중 하나다. 핵심 쟁점은 '실거주 목적의 매수인이 언제까지 등기를 마쳐야 임차인의 계약갱신요구를 적법하게 거절할 수 있는가'다. 법 시행 초창기 국토교통부는 임대 만기 6개월 전까지 등기를 완료한 매수인만 실거주가 가능하다는 입장이었다. 이로 인한 혼란이 가속화될 시점에 종래 해석을 뒤집은 대법원 판례가 나왔다. 2022년 대법원은 "임차인이 이미 갱신요구를 했더라도 임대인의 지위를 승계한 매수인이 임대차 만료 6개월에서 2개월 사이의 '갱신거절 기간' 내에 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다" 고 판단했다. 즉, 임차인의 갱신요구권 기간에 매수인도 갱신거절권을 행사할 수 있도록 균형을 맞춘 것이다. 다만 주의할 점이 있다. 매수인은 임대차 만료 2개월 전까지 소유권이전등기를 완료하고, 동일 기간 내에 실거주 사유로 갱신거절 통지를 해야 한다. '등기는 6개월 전까지'라는 종전의 해석은 더 이상 기준이 아니다. 즉, 실거주 목적의 매수인은 임차인의 갱신요구 기간이 끝나기 전까지 소유권을 이전받으면 된다. 기준이 완화되고 명확해졌지만, 여전히 초기 해석을 기억하고 있는 현장은 혼란스럽다. 임차인이 거주 중인 주택을 실거주 목적 매수인에게 매도할 때는 세 가지 원칙만 기억하면 된다. 첫째, 임대인은 매도 계획이 있다면 임차인의 갱신요구를 섣불리 수락하지 말 것. 둘째, 소유권이전등기는 임대차 만료 2개월 전까지 완료할 것. 셋째, 갱신 거절 의사는 6~2개월 사이에 반드시 통지할 것. 결론적으로 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하려는 매수인은 '2개월 전 등기 완료'와 '6~2개월 내 통지' 두 가지 원칙만 지키면 된다. 요약하면 이렇다. "제때 등기하고, 제때 통지하라!" [양정아 공인중개사] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

집 매입후 실거주하려면…전세만기 2개월 전까지 통보해야

2025-11-06 16:03

임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생했다. 전세 만기가 3개월 남은 시점에 임대인이 주택을 처분했고, 소유권이전등기를 완료한 매수인이 실거주하겠다고 임차인에게 통지한 것이다. 계약갱신요구권을 행사해 2년 더 거주할 계획이었던 임차인은 분노했다.
"매수인이 실거주하려면 만기 6개월 전에 소유권이전등기를 마쳤어야 하잖아요. 지금은 3개월밖에 안 남았으니까 저는 계약갱신요구권을 쓸 수 있잖아요. 이사 못 나가요."
임대차 3법 중 하나인 계약갱신요구권이 2020년 7월 시행된 이후 임대차 시장에서 가장 빈번히 발생하는 분쟁 중 하나다. 핵심 쟁점은 '실거주 목적의 매수인이 언제까지 등기를 마쳐야 임차인의 계약갱신요구를 적법하게 거절할 수 있는가'다. 법 시행 초창기 국토교통부는 임대 만기 6개월 전까지 등기를 완료한 매수인만 실거주가 가능하다는 입장이었다.
이로 인한 혼란이 가속화될 시점에 종래 해석을 뒤집은 대법원 판례가 나왔다. 2022년 대법원은 "임차인이 이미 갱신요구를 했더라도 임대인의 지위를 승계한 매수인이 임대차 만료 6개월에서 2개월 사이의 '갱신거절 기간' 내에 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다" 고 판단했다. 즉, 임차인의 갱신요구권 기간에 매수인도 갱신거절권을 행사할 수 있도록 균형을 맞춘 것이다.
다만 주의할 점이 있다. 매수인은 임대차 만료 2개월 전까지 소유권이전등기를 완료하고, 동일 기간 내에 실거주 사유로 갱신거절 통지를 해야 한다. '등기는 6개월 전까지'라는 종전의 해석은 더 이상 기준이 아니다. 즉, 실거주 목적의 매수인은 임차인의 갱신요구 기간이 끝나기 전까지 소유권을 이전받으면 된다. 기준이 완화되고 명확해졌지만, 여전히 초기 해석을 기억하고 있는 현장은 혼란스럽다. 임차인이 거주 중인 주택을 실거주 목적 매수인에게 매도할 때는 세 가지 원칙만 기억하면 된다. 첫째, 임대인은 매도 계획이 있다면 임차인의 갱신요구를 섣불리 수락하지 말 것. 둘째, 소유권이전등기는 임대차 만료 2개월 전까지 완료할 것. 셋째, 갱신 거절 의사는 6~2개월 사이에 반드시 통지할 것. 결론적으로 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하려는 매수인은 '2개월 전 등기 완료'와 '6~2개월 내 통지' 두 가지 원칙만 지키면 된다. 요약하면 이렇다. "제때 등기하고, 제때 통지하라!"
[양정아 공인중개사]
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